提出如下問題:
老師：
您好!
我司為外商投資企業，2011.11月與一個人A簽訂房子買賣合同，把我司一舊房子賣給A,合同規定付款時間為2011.11.10，A如期付款，但在辦理房子過戶手續時，房管部分規定外資房產過戶公告一個月無疑義方可辦理其他手續�，F已于2011.12.1公告，估計2012.1月公告結束并辦理過戶手續，才可以開具發票并交納相關稅費？
請問:
1\發票及稅費是在地稅辦理還是在房管局辦理?
2\收入及營業稅交納時間如何確定？是2011.11月，還是12月，還是2012年1月，請附相關法規
3、土地增值稅已申報了，請問外資企業舊房轉讓還要注意哪些事項
謝謝！
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:1、發票及稅費是在地稅辦理。
2、于收到預收款時交營業稅。營業稅條例細則第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。
條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天�！I業稅條例細則第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。
3、銷售不動產應交營業稅(5%)，土地增值稅(增值額的30%-60%)、印花稅(萬分之五)、企業所得稅。
依據：營業稅條例實施細則、土地增值稅條例及細則、印花稅條例、企業所得稅法及細則。
單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額，營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證。參見財稅[2003]16號。
土地增值稅的計算：
（1）計算增值額
增值額=收入額－扣除項目金額
�。�2）計算增值率
增值率=增值額÷扣除項目金額
（3）確定適用稅率
依據計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率
（4）依據適用稅率計算應納稅額
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
轉讓舊房扣除項目：
《關于土地增值稅-些具體問題規定的通知》(財稅〔1995〕48號)文第十條關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題中規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。另外，從《關于印發〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》(國稅發〔1995〕90號)中適用于非從事房地產開發的納稅人的《土地增值稅納稅表申報表(二)》中可以看出，轉讓舊房的扣除項目主要有：①取得土地使用權所支付的金額；②舊房及建筑物的評估價格；③與轉讓房地產有關的稅金等；④評估費用。其中：
①取得土地使用權所支付的金額。是指為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。值得注意的是，對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
②舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。之所以采用評估價格作為扣除金額，主要是考慮到舊房轉讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素影響的價格上漲部分，如果對因通貨膨脹而帶來的增值進行征稅顯然是不合理的。
其基本計算公式為：舊房評估價格＝舊房重新建造的完全價值－建筑物的折舊，基本步驟是先求取該房產在評估時點的重新建造完全價值；其次是估計該房產中的折舊額；然后由新建造完全價值中扣減折舊額即可。應該注意的是房產的成新度折扣不同于會計核算上的房屋折舊，它是根據房屋在評估時的實際新舊程度，與專業機構規定的房屋新舊等級標準進行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養等情況，所確定的房屋新舊度比例，通常用"幾成新"來表示。
另外，評估的價格須經當地稅務機關確認后方可扣除�！ �
③與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
④評估費用。是指納稅人轉讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產進行評估所支付的評估費用。
⑤有關其他扣除項目�！都殑t》規定，只有對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發土地的成本、費用規定計算的金額之和，加計20％的扣除，而對于轉讓舊房，則不能加計扣除。
三、具體業務計算舉例。假設某公司辦公樓經房地產評估機構評定重置成本價格為650萬元，該房屋的成新率為六成（經稅務機關確認），發生評估費用3萬元，繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加為49.05萬元。計算如下：
（一）扣除項目金額：
1、 取得土地支付的金額＝150萬元；
2、 房屋的評估價格＝650×60%＝390萬元；
3、 允許扣除稅費金額＝49.05萬元；
4、 發生的評估費用金額＝3萬元；
5、 扣除項目金額合計＝150+390+49.05+3＝592.05萬元。
（二）增值額及增值率：
1、 增值額＝900－592.05＝307.95萬元；
2、 增值率＝307.95÷565.05×100%＝54.50%
（三）應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
應納土地增值稅稅額＝307.95×40%－592.05×5%＝93.5775萬元。
附：
土地增值稅四級超率累進稅率表
級數 增值額與扣除項目金額比率 稅率（%） 速算扣除系數（%）
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%～100%的部分 40 5
3 超過100%～200%的部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35
購買方需交契稅（3%）、印花稅（萬分之五）。不涉及其他稅。
京公網安備 11010802021794號
