俱樂部會(huì)員提出如下問題:
我單位為事業(yè)單位，在宿舍旁邊有一臨街商用住房。當(dāng)年做帳和宿舍一起做固定資產(chǎn)，沒有單獨(dú)計(jì)價(jià)，現(xiàn)評(píng)估價(jià)40萬(wàn)，我單位予以62萬(wàn)出售，應(yīng)如何帳務(wù)處理，涉及繳納哪些稅，如何繳納
尊敬的會(huì)員：
您提出的問題 程立元 專家解答如下:出售固定資產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際收到的價(jià)款借記“銀行存款”科目，貸記“專用基金－－修購(gòu)基金”科目，同時(shí)按原價(jià)“固定基金”科目，貸記本固定資產(chǎn)。
需繳納的稅種：營(yíng)業(yè)稅(5%)及附加、凈收益要并入利潤(rùn)交企業(yè)所得稅。土地增值稅(增值額的30%-60%)、印花稅(萬(wàn)分之五)。
需要注意的是，舊房轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目與從事房地產(chǎn)開的發(fā)扣除項(xiàng)目是不完全一致的。《關(guān)于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕48號(hào))文第十條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題中規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。另外，從《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1995〕90號(hào))中適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的《土地增值稅納稅表申報(bào)表(二)》中可以看出，轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目主要有：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等；④評(píng)估費(fèi)用。其中：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額。是指為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。值得注意的是，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
②舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。之所以采用評(píng)估價(jià)格作為扣除金額，主要是考慮到舊房轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素影響的價(jià)格上漲部分，如果對(duì)因通貨膨脹而帶來(lái)的增值進(jìn)行征稅顯然是不合理的。
其基本計(jì)算公式為：舊房評(píng)估價(jià)格＝舊房重新建造的完全價(jià)值－建筑物的折舊，基本步驟是先求取該房產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重新建造完全價(jià)值；其次是估計(jì)該房產(chǎn)中的折舊額；然后由新建造完全價(jià)值中扣減折舊額即可。應(yīng)該注意的是房產(chǎn)的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算上的房屋折舊，它是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，與專業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)等情況，所確定的房屋新舊度比例，通常用“幾成新”來(lái)表示。
另外，評(píng)估的價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后方可扣除。
③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
④評(píng)估費(fèi)用。是指納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所支付的評(píng)估費(fèi)用。
⑤有關(guān)其他扣除項(xiàng)目。《細(xì)則》規(guī)定，只有對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地的成本、費(fèi)用規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除，而對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房，則不能加計(jì)扣除。
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