提出如下問題:
老師：
您好！我公司是一家制藥的工業企業，我公司的土地是十幾年前買下來辦工廠的，現土地上已建有廠房、辦公樓，并已使用了十年左右， 現在我公司在這塊原有的土地上再建一棟自用的辦公大樓，可建這棟辦公大樓資金有些緊張，現想給別的企業投入一小部分資金合建，建好后我公司分給對方兩個樓層作為對方的辦公地點，并給對方辦理屬于對方這兩個樓層的房產證。請問老師：1這樣合伙建房是否合適，這樣做是屬于哪種性質的籌資？2、對方這兩個樓層的房產證上不含土地所有權，只有這兩層樓的使用權，這樣處理是否可以？；3、要是這樣處理我方要繳納哪些稅費？對方要繳哪些稅費？。4老師您是否有更好的辦法能否教學生一下？謝謝了老師！
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:1、合作建房，項目立項時合作雙方需共同立項，需事先約定分配方案，現行政策土地證與房產證合而為一。
2、當不具備合作建房的條件時，其行為可認定為轉讓不動產行為，別的企業投入的資金為收取的預收款項。
3、有關合作建房的稅收政策：
1）營業稅：
關于印發《營業稅問題解答（之一）的通知》
國稅函發[1995]156號
十七、問：對合作建房行為應如何征收營業稅？
答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
（一）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
（二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業-租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
1、房屋建成后如果雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對甲方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
2、房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。
3、如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業額按實施細則第十五條的規定核定。因此，對合營企業的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。
2）企業所得稅：
《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》（國稅發〔2009〕31號）
第五章 特定事項的稅務處理 ?
第三十六條 企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：?
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。?
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：?
1. 企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。?
2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。?
3）土地增值稅：土地增值稅法規定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅�！�
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