提出如下問題:
老師，您好！我們是工業企業，現想將廠房及土地從A公司轉讓給B公司，請問是按評估價值轉讓嗎？涉及哪些稅種，如果涉及土地增值稅，扣除項目有哪些（比如房產已提折舊，按凈值還是按原值），相關法規條文依據麻煩告知；
另外A占B90%的股份。
由于是工業企業，對于此類房產業務未接觸過，麻煩您詳細講解，謝謝！
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下: 1、轉讓價格可以是評估價格，但該價格需要得到甲、乙雙方認同。2、會涉及營業稅，城建稅，教育費附加，土地增值稅，企業所得稅及印花稅等。
3、土地增值稅計算
轉讓舊房如何確定扣除項目的三種情形
計算轉讓舊房土地增值稅的扣除項目包括三種情形，三種情形下稅負的高低即是納稅人納稅風險與納稅規劃要權衡的主要標志。
（一）按照評估價格確定扣除項目
財稅[1995]48號文規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
對于能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
（二）不能取得評估價格，但能提供購房發票的情形
根據財稅字[2006]21號文件的規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數。即轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的扣除項目金額包括三項：一是購房發票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）；二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發票所載金額×5％×購買年度起至轉讓年度止的年數）；三是與轉讓房地產有關的稅金（包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證）。
其中，年數的確定按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩年，31個月的為三年。
計算公式可以歸納為：土地增值稅扣除項目=發票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產轉讓有關稅金+與房地產轉讓有關費用。
（三）既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規定，實行核定征收。
其次，《土地增值稅暫行條例》規定，對于隱瞞、虛報房地產成交價格的、提供扣除項目金額不實的、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。主管稅務機關也可以按照房地產評估價格計算征收土地增值稅。
京公網安備 11010802021794號
