提出如下問題:
你好，老師，房地產(chǎn)以土地投資與第三方貨幣投資入股共同籌建新的公司，土地證能否過戶到新投資的企業(yè)名下嗎，如果能是不是辦理土地證過戶時(shí)涉及那些稅，在辦理時(shí)要交稅嗎
尊敬的會(huì)員：
您提出的問題專家解答如下:如果是投資入股，必須辦理過戶。不需要繳納營業(yè)稅及附加，但需要繳納土地增值稅及企業(yè)所得稅、印花稅。
1、營業(yè)稅：
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知
財(cái)稅[2002]191號(hào)
頒布時(shí)間：2002-12-10發(fā)文單位：財(cái)政部 國家稅務(wù)總局
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：
近來，部分地區(qū)反映對股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及的無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何征收營業(yè)稅問題不夠清楚，要求明確。經(jīng)研究，現(xiàn)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅問題通知如下：
一、以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。
二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
三、《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號(hào)）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。
本通知自2003年1月1日起執(zhí)行。
2、企業(yè)所得稅：
《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號(hào)）規(guī)定，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價(jià)格確定銷售收入；屬于外購的資產(chǎn)，可按購入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入。
企業(yè)將土地進(jìn)行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)財(cái)產(chǎn)損益計(jì)繳企業(yè)所得稅。同時(shí)投資雙方按所得稅法的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行所得稅的其他處理。
3、土地增值稅：
《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）文件規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
但是《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)將土地轉(zhuǎn)讓到所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)繳納土地增值稅。若被投資企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不繳納土地增值稅。
4、印花稅：
《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號(hào)）規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。由簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方按萬分之五的稅率繳納印花稅。
5、契稅：
《契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。但是，契稅是由被投資人繳納的。
關(guān)于加強(qiáng)以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的評(píng)估管理若干問題的通知(財(cái)企[2009]46號(hào))
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黨中央有關(guān)部門，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)，總后勤部、武警總部，全國人大常委會(huì)辦公廳，全國政協(xié)辦公廳，各中央管理企業(yè)，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、工商行政管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、工商局：
為了加強(qiáng)以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的評(píng)估管理，規(guī)范以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資評(píng)估行為，依據(jù)《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)就以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資評(píng)估管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：
（一）投資人以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的；
（二）在驗(yàn)資或申請工商登記時(shí)，驗(yàn)資機(jī)構(gòu)或投資人發(fā)現(xiàn)用作出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)狀態(tài)、使用方式、市場環(huán)境等方面發(fā)生顯著變化，或者由于評(píng)估假設(shè)已發(fā)生重大變化，可能導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的；
（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)。
二、以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資評(píng)估，投資人應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
三、以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的投資人，應(yīng)當(dāng)對所提供的非貨幣財(cái)產(chǎn)的真實(shí)性、合法性承擔(dān)責(zé)任。
四、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循有關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和規(guī)范，并對評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)法律責(zé)任。
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，可以聘請相關(guān)專業(yè)的專家協(xié)助工作，但不能因此減輕或免除資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
五、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，不得迎合委托方要求出具虛假的評(píng)估報(bào)告，不得以給予“回扣”、惡性壓價(jià)等不正當(dāng)競爭方式承攬以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資評(píng)估業(yè)務(wù)。
六、投資人及其他任何單位和個(gè)人不得干預(yù)以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的評(píng)估業(yè)務(wù)和評(píng)估結(jié)果，相關(guān)專業(yè)的專家在協(xié)助資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)只對評(píng)估對象的技術(shù)狀況發(fā)表專業(yè)意見，不得對評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)果是否合理發(fā)表意見。
七、財(cái)政、工商管理部門應(yīng)當(dāng)建立信息通報(bào)機(jī)制，對以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的投資人和從事以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違反上述規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
八、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律和專業(yè)指導(dǎo)工作，建立相關(guān)專業(yè)的專家?guī)欤⒉⑼晟葡嚓P(guān)的誠信信息檔案和數(shù)據(jù)庫，為以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資評(píng)估創(chuàng)建必要的平臺(tái)，以提高資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)質(zhì)量、行業(yè)公信力和影響力。
九、本通知印發(fā)后，過去有關(guān)規(guī)定與本通知內(nèi)容相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。
財(cái)政部 工商總局
二○○九年三月三十日
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