提出如下問題:
我公司開發的房屋，有一部分用于該地拆遷戶還建，請問如何確定還建房的成本，依據是什么
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:安置房政策
1、營業稅規定：
《國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》
國家稅務總局公告2014年第2號
現將納稅人開發回遷安置房有關營業稅問題明確如下：?
納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部 國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項，按照本公告規定執行。
2、企業所得稅參考：
青島市地方稅務局關于印發《2009年度企業所得稅業務問題解答》的通知
青地稅函[2010]2號
26、在就地安置拆遷戶的房地產開發項目中，原住戶按政府拆遷辦法規定的補償標準內的面積部分不需繳納房款，超過部分應按規定繳納房款，這種情況下，房地產開發企業的收入應如何確認？成本應如何扣除?
答：拆遷補償可以采用房屋補償方式,也可以采用貨幣補償方式。對于房地產企業，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本中；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，對補償的房屋應視同對外銷售，相當于被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。另外，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發成本的土地成本中。
例：某房地產企業就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發成本8000萬元，總可售面積8萬平米。
拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元
視同銷售收入：5000*8000=4000萬元
單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米
視同銷售成本：4000*5000=2000萬元
視同銷售所得：4000 -2000=2000萬元
需要在拆遷當期確認視同銷售所得2000萬元。
3、土地增值稅：
國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知
國稅函[2010]220號
六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
�。ㄒ唬┓康禺a企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
�。ǘ╅_發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
�。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
京公網安備 11010802021794號
