提出如下問題:
我是一個房地產開發企業，是集團的全資子公司。為了改善職工住房條件，集團以經濟適用房的名義向市里申請立項，得到批準。由我房地產企業進行開發建設，在拆除職工舊房的原址上建設了高層住宅樓，但單戶住宅面積均超過100平方米。
請問：
1、經濟適用房規定90平方米以下的住宅占70%，而我公司開發的住宅面積100%超標，是否仍可以按市里審批的經濟適用房進行核算，并按經濟適用房的進行完稅？經濟適用房在完稅時，要交什么稅？稅率是多少？
2、職工中的一部分是以拆舊房換新房，那么等面積置換部分應收未收的房款中是否要計入房款收入，進行完稅？如果交稅，要交何種稅？土地增值稅和所得稅要預交嗎？稅率是多少？
3、我企業開發的項目均發生在2016年前，到現在還沒有開具不動產發票，在營改增以后，如何納稅，稅率多少？還有，到現在為止，我企業已按房款預交了營業稅及附加、土地增值稅、所得稅和印花稅（未足額完全預交），但沒有開具不動產發票，在營改增以后，從地稅轉國稅后如何處理？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:1、《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府應當根據當地經濟發展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結構和人口等因素，合理確定經濟適用住房建設規模和各種套型的比例，并進行嚴格管理。具體到當地的經濟適用住房標準請咨詢當地建委。
2、經濟適用住房的稅收優惠政策請參考：
《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》
財稅【2008】第024號
3、營業稅無優惠。企業所得稅規定，屬于經濟適用房的，計稅毛利率不得低于3%。
4、土地增值稅規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
（國發[1993]138號）
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
5、普通住宅標準：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市可根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。
國務院辦公廳轉發關于做好穩定住房價格工作意見的通知
國辦發[2005]26號
為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。
6、安置房政策
1）營業稅規定：
《國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》
國家稅務總局公告2014年第2號
現將納稅人開發回遷安置房有關營業稅問題明確如下：
納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部 國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項，按照本公告規定執行。
2）企業所得稅參考：
青島市地方稅務局關于印發《2009年度企業所得稅業務問題解答》的通知
青地稅函[2010]2號
26、在就地安置拆遷戶的房地產開發項目中，原住戶按政府拆遷辦法規定的補償標準內的面積部分不需繳納房款，超過部分應按規定繳納房款，這種情況下，房地產開發企業的收入應如何確認？成本應如何扣除?
答：拆遷補償可以采用房屋補償方式,也可以采用貨幣補償方式。對于房地產企業，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本中；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，對補償的房屋應視同對外銷售，相當于被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。另外，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發成本的土地成本中。
例：某房地產企業就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發成本8000萬元，總可售面積8萬平米。
拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元
視同銷售收入：5000*8000=4000萬元
單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米
視同銷售成本：4000*5000=2000萬元
視同銷售所得：4000 -2000=2000萬元
需要在拆遷當期確認視同銷售所得2000萬元。
3）土地增值稅：
國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知
國稅函[2010]220號
六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
7、發票問題，請咨詢地稅。營改增后銷售不動產的增值稅由地稅代征。
京公網安備 11010802021794號
