提出如下問題:
我單位2003年購入縣城房產(chǎn)兼職13萬元，住宅，作為二級單位宿舍、辦公合用，現(xiàn)在準備出售，預計售價含稅36萬元，評估測量中介費用合計1萬元，咋樣計算土地增值稅？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:土地增值稅的計算：
（1）計算增值額
增值額=收入額－扣除項目金額
（2）計算增值率
增值率=增值額÷扣除項目金額
（3）確定適用稅率
依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率
（4）依據(jù)適用稅率計算應納稅額
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
扣除項目：
《關于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知》(財稅〔1995〕48號)文第七條關于新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規(guī)定。
第十條關于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題中規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。另外，從《關于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報表〉的通知》(國稅發(fā)〔1995〕90號)中適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的《土地增值稅納稅表申報表(二)》中可以看出，轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目主要有：①取得土地使用權所支付的金額；②舊房及建筑物的評估價格；③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金等；④評估費用。其中：
①取得土地使用權所支付的金額。是指為取得土地使用權支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。值得注意的是，對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
②舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。之所以采用評估價格作為扣除金額，主要是考慮到舊房轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素影響的價格上漲部分，如果對因通貨膨脹而帶來的增值進行征稅顯然是不合理的。
其基本計算公式為：舊房評估價格＝舊房重新建造的完全價值－建筑物的折舊，基本步驟是先求取該房產(chǎn)在評估時點的重新建造完全價值；其次是估計該房產(chǎn)中的折舊額；然后由新建造完全價值中扣減折舊額即可。應該注意的是房產(chǎn)的成新度折扣不同于會計核算上的房屋折舊，它是根據(jù)房屋在評估時的實際新舊程度，與專業(yè)機構規(guī)定的房屋新舊等級標準進行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)等情況，所確定的房屋新舊度比例，通常用“幾成新”來表示。
另外，評估的價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認后方可扣除。
③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
④評估費用。是指納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估所支付的評估費用。
⑤有關其他扣除項目。《細則》規(guī)定，只有對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地的成本、費用規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除，而對于轉(zhuǎn)讓舊房，則不能加計扣除。
三、具體業(yè)務計算舉例。假設某公司辦公樓經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評定重置成本價格為650萬元，該房屋的成新率為六成（經(jīng)稅務機關確認），發(fā)生評估費用3萬元，繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加為49.05萬元。計算如下：
（一）扣除項目金額：
1、取得土地支付的金額＝150萬元；
2、房屋的評估價格＝650×60%＝390萬元；
3、允許扣除稅費金額＝49.05萬元；
4、發(fā)生的評估費用金額＝3萬元；
5、扣除項目金額合計＝150+390+49.05+3＝592.05萬元。
（二）增值額及增值率：
1、增值額＝900－592.05＝307.95萬元；
2、增值率＝307.95÷565.05×100%＝54.50%
（三）應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
應納土地增值稅稅額＝307.95×40%－592.05×5%＝93.5775萬元。
附：
土地增值稅四級超率累進稅率表
級數(shù) 增值額與扣除項目金額比率 稅率（%） 速算扣除系數(shù)（%）
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%～100%的部分 40 5
3 超過100%～200%的部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35
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