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2018-07-25 16:26:44

提出如下問題:
老師:

我公司是倉儲物流業,有三塊土地,每塊土地上都有倉庫對外出租的,現想出售或出租期中一塊,想問問: 出售或出租都分別需要交什么稅,稅率是多少?


尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:

根據財稅〔2017〕33號，一、自2017年1月1日起至2019年12月31日止，對物流企業自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

一、增值稅：根據國家稅務總局2016年第14號公告，第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：
（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
二、土地增值稅：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權，須繳納土地增值稅。　轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據，土地增值稅的稅率： 1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用30%的稅率； 2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，適用40%的稅率； 3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，適用50%的稅率； 4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用60%的稅率。
三、企業所得稅：《國家稅務總局關于企業取得財產轉讓等所得企業所得稅處理問題的公告》(稅務總局公告2010年第19號)第一條規定：企業取得財產(包括各類資產、股權、債權等)轉讓收入、債務重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現，除另有規定外，均應一次性計入確認收入的年度計算繳納企業所得稅。 ”以以轉讓取得的全部收入減去購置成本和相關稅費后的余額，與當月收益合并，按25%的稅率計算。
四、印花稅：按“產權轉移書據”繳納，稅率是萬分之五。
五、附加稅，根據實際繳納的增值稅依據當地附加稅率計算繳納。

出租的增值稅：（一）一般納稅人
（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，適用稅率10%。
出租的印花稅，按租金收入千分之一繳納

因此，1.廠房出租的需要繳納增值稅、所得稅、土地增值稅、印花稅及附加稅。
2.出售與出租需要繳納的稅有增值稅、所得稅、印花稅、及附加稅。

謝謝提問！

專家補充回復

專家回復

出售建筑物的增值額等于收入減掉扣除項目。 扣除項目按以下情況分別來確定 ： 轉讓舊房土地增值稅的扣除項目如何確定，應區分以下三種情況： 第一種情況、能提供舊房及建筑物評估價格的情況： 舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 1.關于土地款、舊房評估價估的扣除規定 依據財稅[1995]48號第十條規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 2.關于契稅的扣除規定 依據財稅[1995]48號第十一條規定 對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。 3.關于評估費的扣除規定 依據財稅[1995]48號第十二條規定納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 4.關于印花稅的扣除規定 依據財稅[1995]48號第九條規定，中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。 第二種、不能取得評估價格，但能提供購房發票的情況： 根據財稅字[2006]21號文件的第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，按以下原則扣除： 1.關于土地款、舊房評估價的扣除規定 購房發票所載金額（實際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分。 2.加計扣除金額的規定 按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時的“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。 3.關于契稅的扣除規定 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數。 因此，不能取得評估價格，但能提供購房發票的舊房轉讓，土地增值稅扣除項目的計算公式=發票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產轉讓有關稅金(包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，必須提供相應的完稅憑證)+與房地產轉讓有關費用。 第三種、既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況： 轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規定，實行核定征收， 貴公司要根據企業的實際情況來確定是評估還是核定征收。謝謝！