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增值稅、土地增值稅

2019-04-22 12:28:20
提出如下問題:
老師,你好,我公司屬一般納稅人,2010年之前自建一處標準化廠房,建筑物成本2900萬元,土地成本200萬元,合計3100萬元,現準備全部轉讓給一家公司,請問增值稅要怎么算,土地增值稅要怎么算,那些成本可以做為土 地增值稅的成本,至少要賣多少錢才能保本,謝謝


尊敬的會員:
您提出的問題專家解答如下:


您好,

納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅。

如果非房地產企業, 根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法 》第三條,一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

《土地增值稅暫行條例》第六條規定土地增值稅的扣除項目為:(1)取得土地使用權所支付的金額;(2)開發土地的成本、費用;(3)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;(4)與轉讓房地產有關的稅金;(5)財政部規定的其他扣除項目。 新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格為計算增值額的扣除項目。 《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)規定,對取得土地或房地產使用權后,未進行開發即轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款,交納的有關費用,以及在轉讓環節繳納的稅金。 《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十條規定,轉讓舊房的,應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的,不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。 《土地增值稅暫行條例實施細則》規定,舊房及建筑物的評估價格,是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。 《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規定,納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。 對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,地方稅務機關可以根據《稅收征收管理法》第三十五條的規定,實行核定征收。 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第七條規定明確,(財稅[2006]21號)第二條計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。 根據上述規定,工業企業轉讓土地,計算土地增值稅時土地的評估增值部分不能扣除。 轉讓舊房不是按房屋原值也不是按余值扣除。計算增值額時,可扣除舊房的評估價格;沒有評估價格的,可按購房發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除金額,均不能取得的,稅務機關可以核定征收。
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