提出如下問(wèn)題:
有一個(gè)人名下加油站整體對(duì)外出租，10年一次性收入5000萬(wàn)元（含辦公樓，洗車房，保養(yǎng)車間，加油設(shè)備及洗車設(shè)備），需代開發(fā)票，增值稅怎么交?個(gè)人所得稅怎么交?房產(chǎn)稅怎么交?如果房產(chǎn)和設(shè)備分開計(jì)稅，怎么分配比較合理?
尊敬的會(huì)員：
您提出的問(wèn)題專家解答如下:您好，
很多地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際執(zhí)行中認(rèn)為：房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，僅適用于依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的情況。對(duì)于一次性預(yù)收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，以一次性收取的全額租金為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。如《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)行為稅若干具體政策問(wèn)題的通知》（鄂地稅發(fā)〔2010〕176號(hào)）規(guī)定：“對(duì)納稅人出租、出借房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時(shí)間規(guī)定為自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，僅適用于依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的情況。對(duì)于一次性預(yù)收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，必須按照國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件的規(guī)定，以一次性收取的全額租金為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。”
但在實(shí)務(wù)中，有的地方政策執(zhí)行口徑不同。如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確出租房屋房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定的公告》（大地稅公告〔2011〕5號(hào)）規(guī)定：“在大連市行政區(qū)域內(nèi)出租房屋的納稅人，應(yīng)當(dāng)自出租房屋的次月起，按月繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為合同約定的租金收入在合同約定的租賃期限內(nèi)按月分?jǐn)偤蟮膬r(jià)值；合同約定有免租期的，分?jǐn)偟淖赓U期限不包含免租期；免租期內(nèi)，由房屋產(chǎn)權(quán)人根據(jù)房屋原值按月計(jì)算繳納當(dāng)月房產(chǎn)稅。凡到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票的出租房屋納稅人，應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票時(shí)，按照代開發(fā)票金額，一次性繳納房產(chǎn)稅。”因此，如果有預(yù)收租金情況的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，了解當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行口徑后，再進(jìn)行納稅申報(bào)。
如果房產(chǎn)和設(shè)備合理分?jǐn)偅瑥木C合稅負(fù)考慮，按房產(chǎn)和設(shè)備的價(jià)值分?jǐn)偙容^合理。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：
(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
(二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào))第二條規(guī)定，其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
根據(jù)上述規(guī)定，其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偞_認(rèn)收入，計(jì)算繳納增值稅;除此以外，納稅人提供租賃服務(wù)一次性收取租金，應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款當(dāng)天一次性繳納增值稅。
財(cái)產(chǎn)租賃個(gè)稅政策匯總
1.財(cái)產(chǎn)租賃所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）
2.財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)�(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。
3.財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
(1)每次(月)收入額不超過(guò)4000元的：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=[每次(月)收入額-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用(800元為限)-800]×20％
(2)每次(月)收入額在4000元以上的：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額x適用稅率=[每次(月)收入額-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用(800元為限)]×(1—20％)×20％
4.財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。
（1）一個(gè)月收取一年的租金，算一次收入，實(shí)務(wù)中稅務(wù)機(jī)關(guān)放寬口徑按照每月收入為一次（詳見總局視頻）
（2）每個(gè)月收取租金，每月算一次收入
（3）不同租賃標(biāo)的物（比如出租兩套房），分別算次數(shù)。
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