提出如下問題:
老師您好，我單位是工業(yè)企業(yè)，取得臨時用地是否繳納契稅？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
劃撥方式
關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)，《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
從實際情況來看，劃撥是政府出于特定用途和目的而采用的一種土地授予方式，而對土地使用者而言，取得劃撥土地一般無需或僅支付少量費用，但對劃撥土地的使用和處置是受限的。現(xiàn)行《契稅法》并不對劃撥取得土地征稅，但如果土地使用者改變土地用途，需要補辦土地出讓手續(xù)時，按照《財政部、 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）第二條規(guī)定，先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
出讓方式
《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（國稅函〔2009〕603號）明確規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
企業(yè)取得生產(chǎn)經(jīng)營或者開發(fā)用地以前大多通過協(xié)議出讓的方式取得，隨著國家土地儲備制度的建立，土地出讓目前主要采用“招、拍、掛”程序。與財稅〔2004〕134號文件規(guī)定的競價方式相同，契稅的成交價格應(yīng)當(dāng)包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用。土地出讓之前為為達到出讓條件，對于前期所必要的土地開發(fā)（包括道路、供電、供水、供氣、排水、通信、照明、土地平整等）費用一般都是由土地儲備機構(gòu)來負擔(dān)，土地儲備機構(gòu)不再向用地企業(yè)另行單獨收取這一部分前期開發(fā)費用。所以，對于企業(yè)通過“招拍掛”程序取得的凈地，相關(guān)的成交價格中一般都包含了政府所有應(yīng)收的費用。如果用地企業(yè)承受土地權(quán)屬時簽訂的合同注明是按現(xiàn)狀取得土地（也就是所謂毛地），需要企業(yè)另行支付前期開發(fā)費用，那么這部分另行支付的前期開發(fā)費用也應(yīng)當(dāng)計入契稅的計稅價格，不應(yīng)從支付總價中扣除。前期開發(fā)費用的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括土地出讓金之外的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費及遷墳、魚塘、養(yǎng)殖場的拆遷賠償費。如果是舊城區(qū)開發(fā)的，還應(yīng)包括動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費以及其它經(jīng)營服務(wù)性費用包括：拍賣傭金、土地評估費、土地測繪技術(shù)服務(wù)費、公告費等土地承受者取得土地使用權(quán)所應(yīng)該支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其它經(jīng)濟利益。
即對于用地企業(yè)通過“招拍掛”程序取得的土地使用權(quán)，不管是以什么方式支付價款以及不管取得什么票據(jù)憑證，只要是構(gòu)成了取得土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟利益，都應(yīng)當(dāng)計入土地的成交價款作為契稅的計稅依據(jù)。
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