提出如下問題:
房產稅以房產余值作為計稅依據，房產原值包含會計上核算價值和以容積率計稅的土地的價值嗎，這兩者作為計算余值的基礎對嗎？另容積率的計算是以房產建筑物所在的宗地作為計量基礎？比如公司分兩次購置兩塊土地，而且兩塊土地相連，但建筑物在先買的那塊土地建，第二塊土地無建筑物，那么計算容積率基礎是？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
房產原值包含會計上核算價值和以容積率計稅的土地的價值的，這兩者作為計算余值的基礎是的，
1、《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅號）第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。至此，結束了征納雙方在實際征管中對土地價值是否應構成房產稅計稅依據的爭論。筆者認為，納稅人在按這條規定具體操作時應注意三個問題。
2、宗地容積率高低決定計稅面積的大小
容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。計算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。比如，A、B兩企業分別取得一塊宗地，其中，A企業宗地面積為30000平方米，全部地價為3000萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為12000平方米；B企業宗地面積為20000平方米，全部地價為2000萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為15000平方米。則A企業的宗地容積率為12000÷30000＝0.4，B企業的宗地容積率為15000÷20000＝0.75。
3、財稅號文件規定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，即將全部地價計入房產原值。因此，上例中A企業應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，即計入房產原值的地價＝土地單價×房產建筑面積×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（萬元）；B企業應按整宗土地面積的總地價2000萬元計入房產原值計征房產稅。
4、需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進行開發建設，如能確定總的宗地容積率，對需征房產稅的完工建筑，應按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產原值的地價；如不能確定總的宗地容積率，則應分期計算容積率，分別確定計入房產原值的地價。
請按以上規定進行計算
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