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2021-05-17 21:51:13

提出如下問題:
我公司從事居民小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，占用開發(fā)商移交的物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房（開發(fā)商合同中明確物業(yè)用房為小區(qū)公共配套，產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主），請(qǐng)問專家我們占用的經(jīng)營(yíng)用房是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅呢？


尊敬的會(huì)員：
您提出的問題專家解答如下:

您好，

1、物業(yè)用房的性質(zhì)通常為項(xiàng)目公共配套，沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也可以理解為產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有。在完工后物業(yè)用房和其他公共配套設(shè)施一起移交物業(yè)公司，作為物業(yè)用房來講，和其他公共配套一樣，所有成本已經(jīng)在核算中分?jǐn)偟巾?xiàng)目中的可售面積中，也就是說，分?jǐn)偨o了每個(gè)購房的業(yè)主，每個(gè)業(yè)主所支付的房款中已經(jīng)包括了物業(yè)用房對(duì)應(yīng)的土地和物業(yè)用房的建筑成本。

2、基于上述理解，我們認(rèn)為物業(yè)用房無需繳納土地使用稅，因?yàn)閷?duì)應(yīng)的土地已經(jīng)分?jǐn)偨o業(yè)主，業(yè)主如為企業(yè)，在繳納土地使用稅時(shí)自然包含了應(yīng)分?jǐn)偟墓�共配套土地面積，如果物業(yè)用房再單獨(dú)交納，成為重復(fù)繳納，顯然不合理。

3、房產(chǎn)稅的情況要復(fù)雜的多，依據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)則，只要符合房產(chǎn)定義則需要繳納房產(chǎn)稅，通常由房產(chǎn)所有人繳納。這里的物業(yè)用房顯然是房產(chǎn)，但產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，全體業(yè)主是一個(gè)虛擬的概念，即使落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)也是一個(gè)非營(yíng)利組織，無法繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于這類特殊房屋，房產(chǎn)稅通常要求使用人繳納，那么物業(yè)公司作為盈利性企業(yè)，無償使用了物業(yè)用房，需要繳納房產(chǎn)稅。

那么問題來了，這里是無償使用，不能從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征的話，物業(yè)用房的原值并不清晰。實(shí)務(wù)中稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)依據(jù)物業(yè)用房具體情況給出估值，并要求物業(yè)公司按照估值繳納房產(chǎn)稅。

專家補(bǔ)充回復(fù)