提出如下問題:
我公司租賃辦公樓，簽訂的協(xié)議一年簽訂一次，租期12個(gè)月，季度付款，年租金大概60萬左右，我們每季度取得的發(fā)票直接列支到管理費(fèi)用里了，本公司收入年9億左右，想問問老師這筆租賃需要按照新準(zhǔn)則調(diào)整嗎?
如果調(diào)整該如何調(diào)整呢？
準(zhǔn)則里的簡(jiǎn)化處理的短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃是具體哪種情況呢？
尊敬的會(huì)員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
企業(yè)自2021年1月1日起施行。
2006年2月發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》，要求承租人和出租人在租賃開始日，根據(jù)與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，將租賃分為融資租賃和經(jīng)營租賃。對(duì)于經(jīng)營租賃，承租人在資產(chǎn)負(fù)債表中不確認(rèn)其取得的資產(chǎn)使用權(quán)和租金支付義務(wù)，導(dǎo)致其 財(cái)務(wù)報(bào)表無法全面反映因租賃交易取得的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)；而融資租賃與經(jīng)營租賃會(huì)計(jì)處理的差異以及明線劃分標(biāo)準(zhǔn)的存在，為實(shí)務(wù)中構(gòu)建交易以符合特定租賃的定義創(chuàng)造了動(dòng)力和機(jī)會(huì)，從而 導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)相同的交易會(huì)計(jì)處理迥異，降低了財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性。
新租賃準(zhǔn)則的核心變化是， 取消承租人關(guān)于融資租賃與經(jīng)營租賃的分類，要求承租人對(duì)所有租賃（選擇簡(jiǎn)化處理的短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃除外）確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并分別確認(rèn)折舊和利息費(fèi)用。在出租人方面，基本沿襲了原租賃準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，但改進(jìn)了出租人的信息披露，要求出租人披露對(duì)其保留的有關(guān)租賃資產(chǎn)的權(quán)利所采取的風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略、為降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)所采取的措施等。
新租賃準(zhǔn)則修訂的主要內(nèi)容包括：
（1）完善租賃的識(shí)別、分拆及合并等相關(guān)原則
原租賃準(zhǔn)則下經(jīng)營租賃與服務(wù)的會(huì)計(jì)處理方法類似，即使未準(zhǔn)確區(qū)分也不會(huì)造成會(huì)計(jì)處理結(jié)果的重大差異。此次修訂要求承租人在資產(chǎn)負(fù)債表中確認(rèn)經(jīng)營租賃的相關(guān) 權(quán)利和義務(wù)，從而使得租賃與服務(wù)的會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生較大差異，在此背景下，準(zhǔn)確識(shí)別租賃成為需厘清的重要問題。為此， 新租賃準(zhǔn)則引入了“控制”、“已識(shí)別資產(chǎn)”等概念，對(duì)租賃的識(shí)別以及租賃與服務(wù)的區(qū)分制定了相關(guān)指導(dǎo)原則。
此外，新租賃準(zhǔn)則對(duì)同時(shí)包含租賃和非租賃部分的合同的分拆及合同對(duì)價(jià)分?jǐn)�、租賃的合并等作出了規(guī)定。
（2）承租人會(huì)計(jì)處理由雙重模型修改為單一模型
原租賃準(zhǔn)則要求以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移為基礎(chǔ)將租賃劃分為融資租賃與經(jīng)營租賃，對(duì)經(jīng)營租賃承租人不確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債。為解決融資租賃與經(jīng)營租賃的明線劃分及會(huì)計(jì)處理迥異帶來的實(shí)務(wù)問題， 新租賃準(zhǔn)則取消了承租人的融資租賃與經(jīng)營租賃分類，要求承租人對(duì)除短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃以外的所有租賃確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并分別確認(rèn)折舊和利息費(fèi)用，即 采用與原融資租賃會(huì)計(jì)處理類似的單一模型。
同時(shí)，新租賃準(zhǔn)則進(jìn)一步完善了可變租賃付款額、租賃發(fā)生變更等情形的會(huì)計(jì)處理，并對(duì)短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃的識(shí)別判斷及會(huì)計(jì)處理作出了相應(yīng)規(guī)定。
（3）改進(jìn)出租人的租賃分類原則及相關(guān)會(huì)計(jì)處理
新租賃準(zhǔn)則總體上繼承了原準(zhǔn)則中有關(guān)出租人的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，即保留了融資租賃與經(jīng)營租賃的雙重模型。在分類方面，新租賃準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)了要依據(jù)交易的實(shí)質(zhì)，而非合同的形式， 有關(guān)融資租賃與經(jīng)營租賃分類的規(guī)定更原則化，并增加了可能導(dǎo)致租賃被分類為融資租賃的其他判斷跡象。
同時(shí)，根據(jù)承租人會(huì)計(jì)處理的變化，調(diào)整了轉(zhuǎn)租出租人對(duì)轉(zhuǎn)租賃進(jìn)行分類和會(huì)計(jì)處理的有關(guān)規(guī)定。此外，根據(jù)實(shí)務(wù)需要， 增加了對(duì)生產(chǎn)商或經(jīng)銷商作為出租人的融資租賃的會(huì)計(jì)處理規(guī)定。
（4）調(diào)整售后租回交易會(huì)計(jì)處理并與收入準(zhǔn)則銜接
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入（2017）》的最新修訂，新租賃準(zhǔn)則對(duì)于售后租回交易的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。即，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào) ——收入》評(píng)估售后租回交易中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否滿足銷售的條件：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于銷售的，承租人（賣方）按原資產(chǎn)賬面金額中與所保留使用權(quán)有關(guān)的部分確認(rèn)和計(jì)量 租回形成的使用權(quán)資產(chǎn)，并對(duì)轉(zhuǎn)讓至出租人的權(quán)利確認(rèn)相關(guān)利得或損失，出租人按照適用的準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)購買進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，資產(chǎn)出租適用本準(zhǔn)則；資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不屬于銷 售的，承租人（賣方）繼續(xù)確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)并將取得的轉(zhuǎn)讓價(jià)款確認(rèn)為金融負(fù)債，出租人（買方）不確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，所支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款確認(rèn)為金融資產(chǎn)。
（5）改進(jìn)承租人后續(xù)計(jì)量，增加選擇權(quán)重估和租賃變更情形下的會(huì)計(jì)處理
原租賃準(zhǔn)則未對(duì)租賃期開始日后選擇權(quán)重估或合同變更等情形下的會(huì)計(jì)處理作出明確規(guī)范，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中多有爭(zhēng)議且會(huì)計(jì)處理不統(tǒng)一。
新租賃準(zhǔn)則明確規(guī)定發(fā)生承租人可控范圍內(nèi)的重大事件或變化，且影響承租人是否合理確定將行使相應(yīng)選擇權(quán)的，承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)其是否合理確定將行使續(xù)租選擇權(quán)、購買選擇權(quán)或不行使終止租賃選擇權(quán)進(jìn)行重新評(píng)估。
（6）完善與租賃有關(guān)的列示和信息披露要求
在承租人方面，新租賃準(zhǔn)則根據(jù)會(huì)計(jì)處理模型的變化，對(duì)租賃相關(guān)的使用權(quán)資產(chǎn)、租賃負(fù)債、折舊和利息、現(xiàn)金流出等在財(cái)務(wù)報(bào)表中的列示作出了明確規(guī)范，并在原準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上對(duì)租賃相關(guān)的信息披露作了進(jìn)一步調(diào)整完善。
在出租人方面，主要增加了部分信息披露要求，包括出租人對(duì)其所保留的租賃資產(chǎn)相關(guān)權(quán)利進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的情況，融資租賃的銷售損益、融資收益、與未納入租賃投資凈額的可變租賃付款額相關(guān)的收入，經(jīng)營租賃的租賃收入等。
短期租賃 是指租賃期不超過12個(gè)月的租賃。包含購買選擇權(quán)的租賃不屬于短期租賃。
低價(jià)值資產(chǎn)租賃，是指單項(xiàng)租賃資產(chǎn)為全新資產(chǎn)時(shí)價(jià)值較低的租賃。承租人在判斷是否是低價(jià)值資產(chǎn)租賃時(shí)，應(yīng)基于租賃資產(chǎn)的全新狀態(tài)下的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，不應(yīng)考慮資產(chǎn)已被使用的年限。
低價(jià)值資產(chǎn)租賃的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是一個(gè)絕對(duì)金額，即僅與資產(chǎn)全新狀態(tài)下的絕對(duì)價(jià)值有關(guān)，不受承租人規(guī)模、性質(zhì)等影響，也不考慮該資產(chǎn)對(duì)于承租人或相關(guān)租賃交易的重要性。常見的低價(jià)值資產(chǎn)的例子包括平板電腦、普通辦公家具、電話等小型資產(chǎn)。
京公網(wǎng)安備 11010802021794號(hào)
