提出如下問題:
房地產開發企業收入確認時間及相關文件。
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
1、國稅發〔2009〕31號對計稅成本確認的相關規定
第一，房地產企業預售房計稅成本（企業所得稅前扣除成本）確認的時間點：開發產品完工的時間點。
根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉》（國稅發〔2009〕31號）第九條的規定，開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
企業開發產品只要滿足竣工備案、投入使用或者取得了初始產權證明三個條件中任意一個即達到完工條件；房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額，企業應當在完工年度的當年計算實際毛利額，調整實際毛利與預計毛利之間差額，為了能夠準確計算實際毛利額，需要對符合條件的開發產品進行收入成本結轉。
第二，開發完工產品結轉計稅成本的終止日: 開發產品完工年度企業所得稅匯算清繳前（5月31日之前）。
開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
第三，開發完工產品計稅成本核算的憑證要求。
房地產企業在結算完工開發產品的計稅成本時，必須遵循以下稅前扣除核算要求：
（1）完工開發產品實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
（2）除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
首先，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
京公網安備 11010802021794號
