提出如下問題:
闡述如何理解房地產企業土地增值稅清算成本對象化；從①項目開發業態、②企業財務處理方式、③對象化合同及受益性、④其他需要闡述或說明的事項等 4 個方面進行闡述
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
成本分攤方法包括占地面積法、建筑面積法、預算造價法、直接成本法、層高系數法，同時各地區也有相特別適用方法，此外，大家還應具體注意以下原則：
（1）取得土地的成本/土地征用及拆遷補償費的分攤原則：
土地成本包括土地出讓金和繳納的相關稅費。
應用占地面積法和建筑面積法進行分攤，且應注意以下細節。
--分期開發的項目，可以按占地面積分攤。
--對同一項目里不同類型的建筑物土地成本按照建筑面積進行分攤。
--對占地相對獨立的不同類型房地產，可按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。
（2）前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用分攤原則：可售建筑面積法、占地面積法。
（3）建筑安裝工程費分攤原則：直接成本法、可售建筑面積法、層高系數建筑面積分攤法。
對于房地產項目成本核算，各地對于成本對象是如何做分類的？以下幾點建議也供大家參考：
1、根據核算指引中成本核算對象的確定原則，合理確定成本核算對象，可參考項目檔案，并考慮業態、項目分期等情況，將成本核算對象分為以下部分：
（1）可售部分：住宅、公寓、寫字樓、可售商鋪、可售地下車位、按銷售處理的回遷房等；
（2）自持部分；
（3）公共配套部分；
（4）其他：無償提供或低于成本價銷售的回遷房等。
其中，公共配套部分及無償提供或低于成本價銷售的回遷房等作為過渡成本核算對象。即先做為單獨的成本歸集對象，歸集匯總后再在其他成本核算對象間分配。
2、成本核算應在日常工作中完成，即應做好日常成本臺帳的編制，每月成本臺帳的數據應與財務系統核對一致，并定期與成本部核實，為成本分配提供可靠的依據。
3 、對于簽訂的每一份合同或發生的每一項無合同成本支出，由成本部依據合同及相關文件結合實際情況，協助財務部明確其受益對象和分配原則。在合同的審批過程中，由成本部在經濟合同審批表中標明成本支出的受益對象及對應科目；對于無合同成本支出，由成本部在成本支出審批單中標明成本支出的受益對象及對應科目，以保證成本支出列支口徑的一致性且方便于兩部門定期對賬。
4、要求財務部和成本部定期核實每個合同的結算值或最新預估值。對于應繳未繳的政府行政事業性收費（如報批報建費等）以及尚未簽訂合同但已經發生的成本，應預估金額，避免出現缺項、漏項、甩項，且核實結果須經財務部、成本部主管領導簽字確認；
5、對于入伙項目，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的，可按預算造價合理預提建造費用，并經成本部、財務部主管領導簽字確認。
6、成本核算應遵循歸集、分配、二次分配、匯總、結轉等完整過程，不得缺省過渡核算對象，直接在最終成本核算對象之間分配以簡化分配過程。
在房地產企業土地增值稅清算時，對于共同的成本費用如何分攤到各房地產項目中，或者同一期開發項目中的不同業態產品發生的共同成本費用，如何分攤到各業態產品中，一般有占地面積法、建筑面積法、直接成本法、工程造價法、層高系數面積法。這些成本分攤方法的運用，計算出的土地增值稅稅負差異較大。因此，選擇繳稅最少的共同成本費用的分攤方法可以實現節稅的目的。
成本分攤方法的選擇對土地增值稅清算稅負具有十分重要影響，不同的選擇，可能導致的土地增值稅稅負不一樣。
關鍵點一、企業如何選擇分攤方法，需要在不同業態以不同口徑進行測算，最終選擇對企業有利的分攤方法。
不同成本分攤方法對增值稅、企業所得稅、土地增值稅的影響比較如下：
1、增值稅：無影響。
2、所得稅：如果所有商品房全銷售無影響，部分自持有影響，總體對于所得稅影響不大。
3、土地增值稅：由于土增清算采用三分法，成本在不同業態之間的分攤方法對于清算結果影響較大。
關鍵點二、稅法關于增值稅、企業所得稅、土地增值稅的成本分攤方法如何規定？
1、增值稅：不涉及成本分攤問題。
2、所得稅：國稅發 2009年31號文件一共規定了四種分攤方法，其中又在第三十條特別對于分攤方法應用做了界定：
企業下列成本應按以下方法進行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
3、土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規定:納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
另外還有一種特殊的土地增值稅分攤方法：層高系數法，這種方法國家稅務總局無明確文件，個別地方有規定。如果當地政府有規定的，可以參考當地文件執行，如果沒有規定，只能自行選擇設計分攤方法實現成本分攤的優化選擇，尤其是對于住宅和商業，兩者的層高差異較大，成本也應當有較大的差異才較為合理。
關鍵點三、企業清算項目成本分攤方法在稅法允許范圍內的空間在哪里？
1、共同成本直接成本的劃分。
國稅發[2009]31號文件對于這個問題的表述是：
第二十九條企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
如果某項成本可以直接歸屬于某個成本對象，就屬于直接成本，不需要分攤，如果不能直接歸屬于某個成本對象，或者屬于多個成本對象共有成本，則屬于共同成本，需要按照一定方法分攤。
直接成本和共同成本在實務中很多情況下可以相互轉換，如消防、外墻、門窗等。甚至對于土建成本，如果在決算中能夠清晰區分各個業態成本，也可以從共同成本轉化為直接成本。當然問題的關鍵還是在于，是否需要這種轉換，這種轉換對于結果的影響有多大？
2、共同成本能否在所有的業態中進行分攤。
分不清的共同成本應在哪些產品業態中分攤也是一個很大的問題，如果根據受益性原則，并非所有的成本都必須在所有業態中分攤，比如門窗不一定要分給地下車位，幼兒園也不一定要分給商鋪。而這個選擇對于結果是有影響的。
3、土地的分攤方法選擇
由于其他成本基本都采用建筑面積法，土增清算中分攤方法的選擇通常只局限在土地成本上，我們可以考慮以下三種思路：
第一，直接成本法。比如土地轉讓合同中明確不同住宅和商業地塊的購地價格，那就可直接根據合同金額列支。
第二，占地面積法。對于高密度和低密度業態共有的小區，占地面積法是公平的方法。
第三，建筑面積法。如果全是低密度或者高密度業態，那么采用建筑面積法其實和占地面積法是一樣的。這種方法適用于單一類型的開發產品。
綜上所述，成本分攤方法選擇的不同，造成對項目土地增值稅稅負亦有所差異，企業需要提前測算及重點關注。同時在重大分歧問題上要積極同稅務機關溝通，確保我們選擇的方法能夠得到認可。
京公網安備 11010802021794號
