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2022-09-19 14:37:57

提出如下問題:
房地產企業(yè)建設的人防，形成了儲間，將使用權出售給業(yè)主使用，如何開具增值稅發(fā)票？是否繳納增值稅？


尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:

您好，

從產權角度，房地產開發(fā)企業(yè)不享有人防設施的產權，無權出售、轉讓人防設施；從使用權、經營權角度，房地產開發(fā)企業(yè)投資建設人防設施，依法享有人防設施的使用權、經營權，可以對人防車位使用權有償出租、轉讓。所以，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓人防車位的“使用權”是有法律依據的，是合法有效的民事法律行為，該行為不因其不享有人防設施的產權而無效。

《合同法》明確， 租賃合同指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征是租賃合同終止時，承租人必須返還租賃物。但在該案例中，租賃期限屆滿，業(yè)主無需向開發(fā)商返還人防車位，而且還可以繼續(xù)使用。正是基于這一點，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。即，稅法從實質重于形式的角度，將轉讓建筑物永久使用權的業(yè)務判定為是一項銷售業(yè)務而非租賃業(yè)務。

將使用權出售給業(yè)主使用， 應開具“銷售不動產”發(fā)票，而非“不動產經營租賃”發(fā)票。

為了避免風險請咨詢當地稅務機關。

專家補充回復