提出如下問題:
房地產企業建設的人防，形成了儲間，將使用權出售給業主使用，開具“銷售不動產”發票，是否繳納土地增值稅？土地增值稅清算時如何處理？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
人防工程不占地，不承擔土地成本，人防車庫出租沒有轉讓土地使用權，不符合《土地增值稅暫行條例》對于土地增值稅納稅人的規定，不征收土地增值稅。
目前對于人防車位是否參與土地增值稅清算在國家稅務總局層面尚無明確，地方稅務機關意見也不一致，我們認為人防車位不同于其他地下無產權車位，不應當參與土地增值稅清算，究其原因主要是人防車位是在人防工程的基礎上改造而來的，本質上是附屬配套，不是房地產公司的開發產品。實務中一些開發公司通過轉讓20年人防車位使用權或者永久使用權來達到銷售人防車位的目的，進而達到土地增值稅籌劃的目的(拉低其他類增值率，規避12%房產稅)，然而這類操作存在很大的風險，主要表現如下：一是以轉讓有限使用權或者永久使用權名義實質轉讓人防資產，違反《人民防空法》規定，存在合同被判定無效的風險;二是人防車位具備平戰結合的特點，一旦發生被無償征用的情況，永久使用權即歸于無，存在業主追溯賠償的風險;三是土地增值稅暫行條例及實施細則在法律層級上屬于部門規章，其規定執行的前提是符合上位法律的規定，如僅為了征土地增值稅，與上位法相沖突，法律效力存在瑕疵，且國家層面的土地增值稅政策并未明確規定人防車位是否參與土地增值稅清算，企業貿然將人防車位做為開發產品參與清算存在較大風險。
為了避免風險請咨詢當地稅務機關。
京公網安備 11010802021794號
