提出如下問題:
老師好！我公司開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓，配套建設(shè)地下車庫，因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特殊性，地下車位無法銷售，我公司將地下車庫以增資的形式轉(zhuǎn)至負(fù)責(zé)園區(qū)日常管理的全資子公司—物業(yè)公司。本次增資有針對地下車庫的評估報告（事務(wù)所采用的評估方法為收益法），我公司依據(jù)評估報告確認(rèn)了車庫收入，也辦理完畢相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。現(xiàn)稅局要對項目進行土增清算，提出車庫轉(zhuǎn)讓收入偏低，周邊相似物業(yè)較少，請問稅局若要調(diào)整轉(zhuǎn)讓收入，需要提供什么依據(jù)？我公司如何能更好地保障自己的權(quán)益？謝謝！
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:(一)按評估價格計算征稅的情形
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條的規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收:
(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的。
(2)提供扣除項目金額不實的。
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十四條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
(二)價格明顯偏低與正當(dāng)理由的判定
價格明顯偏低的正當(dāng)理由的具體界定方法與標(biāo)準(zhǔn)，財政部與稅務(wù)總局的規(guī)范性文件中沒有具體規(guī)定，江蘇、貴州、海南等地稅務(wù)機關(guān)出臺了地方性規(guī)定可供借鑒。
江蘇的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)(2012]1號)第三條“關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)”第(三)項的規(guī)定，對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務(wù)機關(guān)可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價,又無正當(dāng)理由的,應(yīng)按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收人。
對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格,即使明顯偏低,可視為有正當(dāng)理由:
(1)法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格。
(2)以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格。
(3)政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格。
(4)經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的其他合理情形
貴州的判斷標(biāo)準(zhǔn)
《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第三十一條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的價格低于同類開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價格30%以上或者低于成本價而又無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其銷售價格，但下列情形除外:
(1)采取政府指導(dǎo)價、限價等非市場定價方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品。
(2)由法院判決或裁定價格的開發(fā)產(chǎn)品。
(3)采取公開拍賣方式確定價格的開發(fā)產(chǎn)品。
(4)經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
海南的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》第六條的規(guī)定,納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%且無正當(dāng)理由的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低。
第七條規(guī)定,符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由:
(1)人民法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價格。
(2)政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價格。
(3)經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的其他情形。
因此 ，您參考一下您公司所在地關(guān)于土地增值稅清算價格偏低視為正當(dāng)理由的情形，看看您公司是否符合，再提供相關(guān)資料給稅務(wù)機關(guān)。謝謝提問！
京公網(wǎng)安備 11010802021794號
