提出如下問題:
老師您好：請問一下房地產開發企業建造的立體機械車位，土地增值稅清算時收入、成本如何處理？面積如何確認？政策文件？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
“土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該項目應繳納土地增值稅稅款的行為”[1]。
土地增值稅以轉讓房地產的增值額為計稅依據、征稅面較廣、按次征收，實行超額累進稅率，在房地產開發企業（以下簡稱企業）稅負中占較大比重。土地增值稅清算工作所涉及的周期長，覆蓋范圍廣，清算時提供資料繁多，審核內容也比較復雜，因而土地增值稅清算中稅企矛盾較大。近幾年國家有關部門相繼出臺了若干針對土增稅的文件，對土地增值稅的預交、清算等環節加以規范和完善。各省也紛紛出臺相關解釋、規定，但由于各地的政策差異性大，極易產生稅企爭議，其中停車位的問題尤其突出。
與住宅、商鋪等其他開發產品相比，車位銷售屬于有限所有權轉讓，具有一定特殊性，對于車位銷售的土地增值稅清算問題，特別是企業按人防辦公室的規定依托地下基礎設施建造的地下車位，對其所有權歸屬問題尚存在爭議，成為土地增值稅清算的矛盾焦點。
一、車位收入的確認
“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定土地增值稅是對其有償轉讓房地產所有權的行為，就其增值額為征稅對象的稅種，取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入�！庇捎谀壳昂芏嘬囄蛔鳛楣才涮自O施建設，無法辦理獨立的所有權證，地下車位的轉讓行為是否應納入土地增值稅的征收范圍存在不同意見。一般有以下幾種處理方法：
（一）視為“租賃業”處理
如果企業出售的是作為基礎配套設施建設的地下人防車位，人防工程驗收后上交當地的人防辦管理，所有權屬于國家所有，若擬利用人防工程作為車位使用，應向當地人防辦提出申請，按規定交納使用費，取得使用權。稅法對此認定出售的是使用權，認定該項出售合同實質是一項固定資產長期租賃合同。
“我國《合同法》規定：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年�！备鶕隧椧幎ㄔS多企業與業主簽訂長期車位租賃合同，合同約定租賃期為20年，20年后仍可無償繼續使用車位等方式變相銷售車位。一般認定此類銷售為出租固定資產業務，以“服務業—租賃業”稅目進行具體的稅務處理。這種情形下不參與土地增值稅的清算，銷售收入不確認為土地增值稅清算收入，而相應成本費用也不能作為土地增值稅清算的成本扣除項目。
（二）視為“銷售不動產”處理
企業單獨建造的停車場所，成本能夠清楚、準確的核算，車位可以辦理獨立的產權證明，這種銷售行為作為“銷售不動產”處理。按照銷售流程，簽訂銷售合同，開具銷售不動產發票，期末確認“主營業務收入”，同時結轉“主營業務成本”，依照土地增值稅清算有關政策規定，進行土地增值稅清算。若發生視同銷售行為，還要合理確定銷售價格，由此確認銷售收入，如按照企業所在地同年同類房地產的平均價格或者由稅務機關參照同類市場價或者評估價值確定。
另外一種做法是按照會計實務的實質重于形式原則，無論簽訂的是銷售或租賃合同，均視為銷售行為，參與土地增值稅項目清算，將車位的銷售收入計入清算收入，同時允許扣除相應的成本費用。
不同的清算對象劃分方式所產生的土地增值稅額差異很大。應加強對本地稅收政策的研究和分析，與地方稅務部門多溝通，了解具體政策實施情況，正確理解和應對分類清算政策，按不同期間、不同項目合理歸集有關收入和成本，準確計算增值額，掌握稅收籌劃技巧，防范涉稅風險。
二、車位成本的分攤
土地增值稅的清算成本是根據已實現銷售收入的各類項目可售面積占各類項目總可售面積比例乘以各類項目總可抵扣成本的金額�；A配套設施的成本分攤比例以及采用何種成本歸集分攤方法都對最終稅負影響巨大。
在具體實務中所遇到的業務處理方式來看，納入土地增值稅清算范圍的車位銷售，其成本通常按照開發產品單獨歸集，具體的成本歸集處理方式大體有以下三種：
（一）從根據稅法規定準予扣除的項目總開發成本中剔除不相關開發成本后的余額按可售面積進行成本分攤，不相關成本包含土地成本和不相關的間接成本。其理由是地下車位是依托地下基礎設施建設，不單獨占用土地，但又是整個開發項目不可缺少的一部分，與大部分開發成本都相關；
（二）車位只分攤土建成本，確定項目的總土建成本，將土建成本按可售面積進行分攤。根據是共同成本和不能分清負擔對象的成本，應該按照收益配比原則分配至各成本對象，車位成本是房地產項目的基礎配套設施，除了土建外，和其他成本的關聯很小，可以忽略不計；
（三）按整個項目或車位銷售的預計毛利率先確定車位售價范圍，再根據毛利率倒推出車位成本，剩余成本一并歸集到房屋成本中。
土地增值稅清算工作完成后發生銷售行為的，應按照清算報告確認的收入、成本計算方法計算交納土地增值稅。成本分配方法一經確定應當保持不變，以保持會計核算方法的一致性。
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