提出如下問題:
房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入,如果其他條件都滿足,如果按實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移這一條,那么就需要等到房屋移交那一天確認(rèn)?還是根據(jù)按簽定合同,實(shí)現(xiàn)全額銷售,并開取全額發(fā)票的那一天確認(rèn)收入？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
房地產(chǎn)企業(yè)收入是指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品等所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。會計(jì)法規(guī)與稅收法規(guī)分別從不同的角度規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則。
1、會計(jì)法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》規(guī)定了銷售商品的收入確認(rèn)條件，房地產(chǎn)銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認(rèn)收入的原則確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的銷售收入。但房地產(chǎn)銷售要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂商品房買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)企業(yè)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認(rèn)又具有其特殊性。
2、在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，且所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)即應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況，此時(shí)，賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)不應(yīng)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售由于其商品價(jià)值很大，收款方式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但無論買方采用何種付款方式，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，均應(yīng)同時(shí)具備以下條件：(1)商品房已經(jīng)移交；(2)已將發(fā)票或結(jié)算賬單提交買方；(3)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；(4)成本能夠可靠地計(jì)量。在收到預(yù)售房款或簽訂商品房買賣合同時(shí)不應(yīng)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，因?yàn)檫@種情況下主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬不一定已經(jīng)轉(zhuǎn)移；如在產(chǎn)權(quán)過戶后才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，則會造成推遲確認(rèn)收入，不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。
3、稅收法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)原則 稅法對于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)原則均有專門規(guī)定，其共同點(diǎn)在于都按照銷售方式的不同來確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4、對于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》，住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
5、對于涉外房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問題的通知》，外商投資企業(yè)及外國企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入的確定以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同按以下原則確定：
(1)采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；
(2)采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；
(3)采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)；
(4)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
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