提出如下問題:
專家老師您好！
我是房地產企業，新開發的項目，請問增值稅
1.什么時候開始預繳增值稅？預繳增值稅時向政府交的土地契稅、大市政配套費，可以扣除嗎？
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:您好，
房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。
實務中是以簽訂商品房銷售合同為時點。簽訂合同前的訂金、意向金、誠意金不需預繳;簽訂合同時，合同定金及之前收取的款項，一并作為預收款預繳。
未簽訂正式書面合同直接銷售(或長租)的停車位、儲藏間等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履約擔保效力，實務中按預收款預繳。
訂金、意向金、誠意金、認籌金等，不是法律意義上的定金。房地產開發企業在預售前收取的，并與搖號、認購等行為掛鉤，這種資金并不具有定金性質。
未取得預售許可收取的一般是訂金、意向金等，客戶與房地產企業之間不存在固定合同關系，客戶支付誠意金購買的不是具體的實物或者服務，只是一種購房可能性，并沒有具體的標的物，也未確定價格。
財稅[2016]36號附件1第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
36號明確，銷售不動產過程中收到款項的，即為收訖銷售款項，并未要求實際交付或合同約定交付時間。
增值稅暫行條例實施細則規定的“采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天。”
營改增與貨物銷售的納稅義務時間確定原則基本一致。只是營改增相關政策并未詳細明確建造工期超12個月的處理問題。
《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》財稅〔2016〕140號
第七條“《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。”
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發〔2009〕31號
第二十七條（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
京公網安備 11010802021794號
