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2024-04-08 16:07:25

提出如下問題:
開發(fā)商甲（一般納稅人）自建一棟辦公 樓（老項目），竣工后自用（固定資產(chǎn)），一年后將辦公樓轉(zhuǎn)讓出售給乙（民辦非企業(yè)法人）。1、請問甲乙雙方各需繳交什么稅費(fèi)？計算方法？2、甲方轉(zhuǎn)讓原值是賬上固定資產(chǎn)原值還是固定資產(chǎn)凈值？3、增值稅可選擇老項目的5%繳交嗎？4、土地增值稅可按一手轉(zhuǎn)讓計稅嗎？


尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:

企業(yè)出售房產(chǎn)涉及到以下的稅種：

　　一、增值稅：適用簡易計稅方法5%， 一般計稅9%，小規(guī)模納稅人為3%。您公司能適用簡易計稅，即按5%的征收率計算，自建老項目出售，按收取的全部價款+價外費(fèi)用為銷售額，按5%的征收率計算。

　　二、城建稅：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%;納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

　　三、教育費(fèi)附加：3%;地方教育費(fèi)附加：2% 。

　　四、印花稅：合同所載金額*萬分之五。

　　五、企業(yè)所得稅：基本稅率 25%。

　　六、土地增值稅：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

1.甲方需要繳納增值稅及附加稅、印花稅、所得稅，買方需要繳納契稅。
2.轉(zhuǎn)讓原值是入賬價值不是凈值。
3.可以選擇老項目按5%的征收率計算。
4.不用按一手房計算土地增值稅。
提供以上供您參考，如還有疑問請再次提出，謝謝！

專家補(bǔ)充回復(fù)

專家回復(fù)

1、按土地增值稅條例及實施細(xì)則等相關(guān)文件規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓二手房所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額為增值額。增值額乘以適用稅率(土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，稅率為30%，稅率為60%)即可計算出應(yīng)繳土地增值稅。在整個計算過程中，扣除項目金額的認(rèn)定尤為重要。扣除項目金額主要包括三部分： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)財稅字[1995]048號文件規(guī)定，對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 (2)房屋及建筑物的評估價格。評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 (3)其他扣除項目金額主要包括在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(如賣方繳納的營業(yè)稅及附加、印花稅等稅金)、舊房評估費(fèi)用、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用(如交易費(fèi)等)。 2、根據(jù)21號文件規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓二手房，凡不能取得評估價格，但能提供購房的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評估價格兩項金額，可按所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。 1.轉(zhuǎn)讓收入按雙方交易價格，如果轉(zhuǎn)讓價格不公允稅務(wù)機(jī)關(guān)會核定轉(zhuǎn)讓價格。2.扣除項目的確認(rèn)請參考上面文件規(guī)定。