提出如下問題:
專家老師您好，請問企業出售固定資產房屋怎么土增稅怎么算，和所得稅怎么算，請舉例謝謝
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:二手房土地增值稅計算方法有哪些
1、按土地增值稅條例及實施細則等相關文件規定，二手房轉讓土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產所取得的增值額。納稅人轉讓二手房所取得的收入減除規定扣除項目金額后的余額為增值額。增值額乘以適用稅率(土地增值稅采用四級超率累進稅率，稅率為30%，稅率為60%)即可計算出應繳土地增值稅。在整個計算過程中，扣除項目金額的認定尤為重要。扣除項目金額主要包括三部分：
(1)取得土地使用權所支付的金額指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。根據財稅字[1995]048號文件規定，對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
(2)房屋及建筑物的評估價格。評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
(3)其他扣除項目金額主要包括在轉讓環節繳納的稅金(如賣方繳納的營業稅及附加、印花稅等稅金)、舊房評估費用、按國家統一規定交納的有關費用(如交易費等)。
2、根據21號文件規定，納稅人轉讓二手房，凡不能取得評估價格，但能提供購房的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權所支付的金額和舊房及建筑物的評估價格兩項金額，可按所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額×30%。
增值額超過扣除項目金額50%但不超過100%時，土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%。
增值額超過扣除項目金額100%但不超過200%時，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。
增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。
與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
舉例說明，如果您公司轉讓房產1000萬（不含稅），可以扣除的成本800萬（您公司依據上面的原則確定此項），假設轉讓環節發生的稅金10萬，增值額=1000-800-10=190萬，
190/（800+10）=23.45%，未超過30%，土地增值稅=190*30%=57萬
只針對房屋出售中所得稅=（1000-800-10-57）*25%=33.25萬元
提供以上供您參考，如還有疑問請再次提出，謝謝！
京公網安備 11010802021794號
