提出如下問題:
房開企業于2023年4月簽訂預售合同并約定分期收款日期分別為2023年12月，2024年5月，房開企業竣工備案在2023年10月，并于2023年11月交房。請問以下理解是否正確：因為房開企業在預售期間未收到款，因此不需要預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。增值稅納稅義務時點是在2023年11月交房之日，并在2023年12月按照一般計稅申報繳納增值稅；所得稅房開企業分期收款按照收款日確認納稅義務時點，因為收款日是在竣工備案之后，因此，也無須預繳所得稅，在竣工備案年度2023年度按照完工產品繳納企業所得稅。麻煩老師看下以上理解是否正確。
尊敬的會員：
您提出的問題專家解答如下:企業所得稅：根據《關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕31號)第六條規定：“采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。”
增值稅：按財稅【2016】36號文和18 號公告的規定，房地產企業納稅義務發生時間為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是房地產企業轉讓不動產過程中或者完成后收到的款項。取得索取銷售款項憑據的當天，則是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。
土地增值稅：（二）以分期收款方式轉讓房地產的
對于這種情況，主管稅務機關可根據合同規定的收款日期來確定具體的納稅期限。
即先計算出應繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉讓房地產的總收入，求得應納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價款時，按收到價款的數額乘以這個比例來確定每次應納的稅額，并規定其應在每次收款后數日內繳納土地增值稅。
對照以上規定，您的理解正確。如還有疑問請再次提出。謝謝！
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