俱樂(lè)部會(huì)員提出如下問(wèn)題:
我公司是一個(gè)教育投資公司，現(xiàn)在公司股東要有變化，其賬上的固定資產(chǎn)（包括一套商品房，已經(jīng)提取4年折舊和保險(xiǎn)柜等資產(chǎn)）要轉(zhuǎn)讓給學(xué)校，（公司與學(xué)校是管理與被管理關(guān)系），請(qǐng)問(wèn)公司與學(xué)校簽署固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)該交什么稅，通過(guò)什么方式如何能少交稅？
尊敬的會(huì)員：
您提出的問(wèn)題專(zhuān)家解答如下:銷(xiāo)售房產(chǎn)土地需繳納營(yíng)業(yè)稅（外購(gòu)的按差額、自建的按全額）、土地增值稅（增值額的30%-60%)、印花稅(萬(wàn)分之五)和企業(yè)所得稅，銷(xiāo)售存貨需繳納增值稅。銷(xiāo)售使用過(guò)的設(shè)備售價(jià)不超過(guò)原值可免交增值稅，超過(guò)原值按成交價(jià)的4%減半征收增值稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)需交印花稅(萬(wàn)分之五)。轉(zhuǎn)讓凈收益需交企業(yè)所得稅。
依據(jù)：營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則、土地增值稅條例及細(xì)則、印花稅條例、企業(yè)所得稅法及細(xì)則。
單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證。參見(jiàn)財(cái)稅[2003]16號(hào)。
土地增值稅的計(jì)算：
（1）計(jì)算增值額
增值額=收入額－扣除項(xiàng)目金額
（2）計(jì)算增值率
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額
（3）確定適用稅率
依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率
（4）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
轉(zhuǎn)讓舊房扣除項(xiàng)目：
《關(guān)于土地增值稅-些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕48號(hào))文第十條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題中規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。另外，從《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅納稅申報(bào)表〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1995〕90號(hào))中適用于非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人的《土地增值稅納稅表申報(bào)表(二)》中可以看出，轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目主要有：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等；④評(píng)估費(fèi)用。其中：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額。是指為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。值得注意的是，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
②舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。之所以采用評(píng)估價(jià)格作為扣除金額，主要是考慮到舊房轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素影響的價(jià)格上漲部分，如果對(duì)因通貨膨脹而帶來(lái)的增值進(jìn)行征稅顯然是不合理的。
其基本計(jì)算公式為：舊房評(píng)估價(jià)格＝舊房重新建造的完全價(jià)值－建筑物的折舊，基本步驟是先求取該房產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重新建造完全價(jià)值；其次是估計(jì)該房產(chǎn)中的折舊額；然后由新建造完全價(jià)值中扣減折舊額即可。應(yīng)該注意的是房產(chǎn)的成新度折扣不同于會(huì)計(jì)核算上的房屋折舊，它是根據(jù)房屋在評(píng)估時(shí)的實(shí)際新舊程度，與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)等情況，所確定的房屋新舊度比例，通常用"幾成新"來(lái)表示。
另外，評(píng)估的價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后方可扣除。
③與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
④評(píng)估費(fèi)用。是指納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所支付的評(píng)估費(fèi)用。
⑤有關(guān)其他扣除項(xiàng)目。《細(xì)則》規(guī)定，只有對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除，而對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房，則不能加計(jì)扣除。
三、具體業(yè)務(wù)計(jì)算舉例。假設(shè)某公司辦公樓經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定重置成本價(jià)格為650萬(wàn)元，該房屋的成新率為六成（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)），發(fā)生評(píng)估費(fèi)用3萬(wàn)元，繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加為49.05萬(wàn)元。計(jì)算如下：
（一）扣除項(xiàng)目金額：
1、 取得土地支付的金額＝150萬(wàn)元；
2、 房屋的評(píng)估價(jià)格＝650×60%＝390萬(wàn)元；
3、 允許扣除稅費(fèi)金額＝49.05萬(wàn)元；
4、 發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用金額＝3萬(wàn)元；
5、 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝150+390+49.05+3＝592.05萬(wàn)元。
（二）增值額及增值率：
1、 增值額＝900－592.05＝307.95萬(wàn)元；
2、 增值率＝307.95÷565.05×100%＝54.50%
（三）應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
應(yīng)納土地增值稅稅額＝307.95×40%－592.05×5%＝93.5775萬(wàn)元。
附：
土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表
級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額比率 稅率（%） 速算扣除系數(shù)（%）
1 不超過(guò)50%的部分 30 0
2 超過(guò)50%～100%的部分 40 5
3 超過(guò)100%～200%的部分 50 15
4 超過(guò)200%的部分 60 35
購(gòu)買(mǎi)方需交契稅（3%）、印花稅（萬(wàn)分之五）。不涉及其他稅。
稅收籌劃問(wèn)題按規(guī)定不在網(wǎng)上作答請(qǐng)諒解。
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